ОАЭ: золотая виза инвестора

ОАЭ - самое востребованное зарубежное направление у российских покупателей недвижимости: по данным NF Group, в первом полугодии 2026 года на страну пришлась половина их зарубежных сделок. Долгосрочный вид на жительство здесь называется золотой визой. Ограничений по гражданству заявителя в опубликованных условиях нет.

Недвижимость

Инвестор должен владеть одним или несколькими объектами в ОАЭ общей стоимостью от 2 млн дирхамов; право собственности регистрируется на его имя. Допускаются покупка в ипотеку через одобренные местные банки и покупка строящегося жилья у одобренных застройщиков на ту же сумму.

В Дубае заявление принимает Земельный департамент. Заявленный срок услуги - 7-10 рабочих дней. При ипотеке потребуется письмо банка об оплаченной сумме и об отсутствии возражений против выдачи визы. Сборы за 10-летнее разрешение составляют около 9 900 дирхамов на инвестора и около 5 800 дирхамов на каждого члена семьи.

Депозит, фонд или компания

Второй путь - так называемые публичные инвестиции: депозит от 2 млн дирхамов в инвестиционном фонде или национальном банке, компания в ОАЭ с капиталом от 2 млн дирхамов либо доля партнёра на ту же сумму. Подходит и компания, которая платит в ОАЭ не менее 250 000 дирхамов налогов в год. Вложенный капитал должен полностью принадлежать инвестору и не может быть заёмным.

Налоги и налоговое резидентство

В ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц. Но виза и налоговое резидентство - разные статусы. По Постановлению Кабинета министров № 85 2022 года, действующему с 1 марта 2023 года, физическое лицо признаётся налоговым резидентом ОАЭ в одном из трёх случаев.

• Обычное место жительства и центр финансовых и личных интересов находятся в ОАЭ.
• Человек провёл в ОАЭ не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд.
• Человек провёл в ОАЭ не менее 90 дней в течение 12 месяцев, имеет действующий вид на жительство и постоянное жильё либо работу или бизнес в стране.

Статус подтверждается сертификатом налогового резидента, который выдаёт Федеральная налоговая служба ОАЭ.

Золотая виза сама по себе не делает налоговым резидентом ОАЭ. Пока условия резидентства в ОАЭ не выполнены, прежняя страна может продолжать считать человека своим налоговым резидентом.

Чего статус не даёт

• Золотая виза - это вид на жительство, а не гражданство.
• Статус ОАЭ не снимает лимит 100 000 евро на депозиты граждан России в банках ЕС: исключение действует только для обладателей гражданства или вида на жительство стран ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии.

Что проверить до сделки

• Стоимость объекта по документу о праве собственности не ниже 2 млн дирхамов, а сам объект зарегистрирован в земельном департаменте эмирата.
• Какой банк примет платёж и какие документы о происхождении средств он запросит.
• На какой срок выдаётся виза по вашей категории на дату подачи.
• Налоговый план строится на фактическом пребывании в стране, а не на наличии визы.

Источники

1. ICP ОАЭ: Golden Residency, условия для инвесторов
2. Портал правительства ОАЭ: Golden visa
3. Земельный департамент Дубая: золотая виза для инвестора в недвижимость
4. ОАЭ: Постановление Кабинета министров № 85 2022 г. о налоговом резидентстве
5. Портал правительства ОАЭ: налогообложение
6. Европейская комиссия: вопросы и ответы о статье 5b Регламента 833/2014
7. РБК Недвижимость: ОАЭ - самая популярная страна для покупки жилья у россиян

Материал носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Условия программ меняются: перед решением сверяйте их с первоисточником.